【壓力測試】買樓置業必知！了解壓力測試、按揭入息計算方法

壓力測試是申請按揭的要求之一。到底壓力測試是甚麼？如何計算自己能否通過壓力測試？本文將講解有關壓力測試的種種事宜，助各位做好買樓準備。

壓力測試是甚麼？

根據金管局指引，銀行須向按揭申請者進行壓力測試，確保即使應付按息上升，申請者仍有足夠能力償還供款，避免銀行的按揭貸款業務受到衝擊。

要成功獲批按揭，首先申請者每月的「供款與入息比率」（Debt servicing ratio, DSR / Debt-to-Income Ratio, DTI）不得超過五成；如申請者已有按揭在身並計劃購買第二個單位，「供款與入息比率」則會收緊至四成。第二就是通過壓力測試，即假設現時按息水平上升2%後，申請者的「供款與入息比率」不得超過六成。

供款與入息比率 = (每月總債務供款 ÷ 每月收入) × 100%

壓力測試已於2024年2月28日起暫停實施

金管局會因應市況而調整壓力測試的要求。2013年金管局便把按揭貸款假設利率調高至上升3%，直到2022年9月23日下調至上升2%；而2024年2月28日起更因應美國加息周期可能步入尾聲而暫停實施壓力測試，即現在申請者只需通過「供款與入息比率」的五成要求便有機會獲批按揭，不過銀行在審核時，仍會考慮信貸紀錄、信貸評分、工作收入穩定性等其他因素。

居屋買家毋須進行壓力測試

由於居屋買家可獲房委會擔保，因此無論是綠表還是白表申請者，申請居屋按揭時毋須進行壓力測試，只須符合入息上限便可。

如何計算每月供款？

供款額主要取決於物業樓價、按揭成數、按揭利率、按揭年期。計算每月供款的公式為：貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1] ，n代表貸款的月數。

由於算式複雜，按揭申請者可使用坊間的按揭計算機計算出每月供款額，以初步評估置業的負擔能力。然而按揭計算機亦有其局限，其中一個原因是銀行或會有估價不足的情況。舉個例，假如物業購入價為800萬，承造九成按揭可借取720萬，但如果銀行估值只有750萬，便只能借取675萬。

如何計算入息？

入息水平是按揭能否獲批的重要因素之一。銀行為固定和非固定收入人士計算入息時會使用不同方法，申請按揭前需要留意。

固定收入人士

申請者需提供最近3個月的完整銀行存摺、月結單等文件作入息證明。除了基本月薪，雙糧、花紅亦可包括在每月收入內。計算方法如下：

• 雙糧：如僱傭合約列明每年派發雙糧，便可計作固定收入。計算方法為13個月的薪金除以12個月，如月薪$20,000，13個月的薪金為$260,000，再除以12個月，每月入息便為$21,666。
• 花紅：主要以最近兩年的花紅總收入，再除以24個月。

非固定收入人士

申請者需提供最近6個月的完整銀行存摺、月結單，以及糧單、稅單等文件作入息證明；自設公司的自僱人士亦需提供商業登記證、最新審計報告等文件。如果申請者每月的收入過於飄忽，銀行可要求提供更多月份的入息記錄作審查。

非固定收入人士通常以現金出糧。為方便銀行查核，申請者應保持入數習慣，以證明現金收入真確無誤。此外，申請者切勿嘗試透過其他「服務」虛報或自製入息以圖滿足銀行要求，不但會被騙取「手續費」，更會觸犯偽造文書罪，屬刑事罪行，後果嚴重。

物業租金收入

除了每月薪金、雙糧和花紅之外，如申請者有物業出租，其租金收入亦可計算為入息的一部分。如租約已打釐印，銀行會以租金七折計算；否則銀行會視之為「擬租金收入」，會以租金六折計算。申請者需提供租約以供證明。

雖然現時金管局暫停壓力測試，但置業是人生大事，申請按揭買樓前應充分考慮個人的工作與收入狀況，量力而為；而成功上車後亦有不少事情需要考慮，其中一項就是購買家居保險。Avo 家居保險提供多款自選保障，讓你為基本的家居財物投保之外，可再按個人需要進一步為其他財物，如電子產品、在家的辦公室設備和家傭的個人物件添加保障，讓你的居家生活更加安心。